Am 14. Oktober 2022 wurde das Jahressteuergesetz 2022 im Bundestag beraten und an den federführenden Finanzausschuss überwiesen. Auch, wenn die Verabschiedung im Bundestag und Bundesrat sowie die Verkündung noch nicht erfolgt sind, soll dieses planmäßig noch vor Jahresende 2022 geschehen.

Das Jahressteuergesetz 2022 enthält u. a. brisante Neuerungen bei der erb- und schenkungs-steuerlichen Bewertung von Immobilien.

Werden Immobilien zum Beispiel durch Schenkung, Erwerb von Todes wegen oder Vermächt-nis übertragen, werden diese bewertet, um die Höhe der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer ermitteln zu können. Die Bewertung einer Immobilie richtet sich nach dem Bewertungsgesetz (§ § 177 ff. BewG). Dieses sieht je nach Grundstücksart unterschiedliche Bewertungsverfahren vor (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren). Diese Regelungen werden nun voraussicht-lich geändert. Ziel des Gesetzes ist die Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021. Vorgesehen sind u. a. Änderungen für die Anwendung beim Ertrags- und Sachwertverfahren.

Konkret wird bei der Anwendung des Sachwertverfahrens die bisherige Ermittlung des Gebäu-desachwertes aufwendiger. Ein Alterswert- wie ein Regionalfaktor werden aufgenommen.

Außerdem ist eine Erhöhung der Wertzahlen vorgesehen, was ebenfalls zu höheren Immobi-lienwerten führen wird. Zudem wird die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten (insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) von 70 auf 80 Jahre verlängert, auch dies führt zu höheren Werten.

Gleiches gilt für die Bewertung in Erbbaurechtsfällen.

Beim Ertragswertverfahren sind Änderungen bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und der Höhe des Liegenschaftszinssatzes vorgesehen. Die bisherige pauschale Wertermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete soll aufgegeben werden. Zudem sollen die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt werden, was zu höheren Werten führen kann.

Die geplanten Gesetzesänderungen werden die Regelungen zur Bewertung von Immobilien wohl drastisch verändern, d. h., dass die Immobilie bei Schenkung, Erwerb von Todes wegen oder im Falle eines Vermächtnisses mit einem höheren Wert angesetzt wird als nach den jetzi-gen Regelungen.

Nicht nur der Verband Haus und Grund geht davon aus, dass durch das neue Gesetz alle Im-mobilien in Deutschland steuerlich um ca. 20 – 30 % – auch eine Steigerung um 50 % ist nicht ausgeschlossen – höher bewertet werden. Die Änderung betrifft sowohl selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien und vermietete Häuser.

So nimmt das Finanzamt künftig an, dass eine Wohnimmobilie 80 statt bisher 70 Jahre genutzt wird. Dadurch fällt die Minderung des Alterswertes geringer aus, und der Restwert steigt. Am stärksten wirkt sich die Änderung des sogenannten Sachwertfaktors aus. Bisher liegt der Sachwertfaktor je nach Region und Immobilie bei 0,9 – 1,1, künftig soll er 1,3 – 1,5 betragen. Klingt zunächst nicht erschreckend, aber eine Erhöhung des Faktors von 0,9 auf 1,3 bedeutet eine Wertsteigerung von 44 %. Zudem wird ein Regionalfaktor eingeführt, der in boomenden Regionen hinzukommt. Beträgt er wie im Rechenbeispiel 1,1, wird das Haus am Ende noch-mals 10 % höher bewertet.

Es kann daher sinnvoll sein, geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten des Gesetzes um-zusetzen.

Kanzlei Staab im Hegehof
durch:
Frauke Staab, Notarin